نيويورك — عندما انحنت عمودان فولاذيان هذا الأسبوع داخل المقر السابق لشركة فايزر في وسط مدينة مانهاتن، أثار الأمر إخلاء وتوقف العمل في واحدة من أكبر عمليات تحويل المكاتب إلى شقق سكنية في البلاد.
كما أبرزت الهندسة المعقدة وراء مشاريع إعادة الاستخدام التكييفي، التي أصبحت تُعتبر شائعة بشكل متزايد مع محاولة المسؤولين معالجة نقص الإسكان على مستوى البلاد من خلال تحويل المكاتب التي كانت تحت الاستغلال منذ جائحة كوفيد-19.
تدعو الخطط لتحويل مبنيين مكتبيين – أحدهما بُني في عام 1909 والآخر في الستينيات – إلى حوالي 1600 شقة من خلال إضافة أكثر من عشرة طوابق فوق الهيكل القديم وإعادة تصميم وتوسيع الآخر. حدث الانحناء في الطابق الحادي والعشرين من الهيكل الأحدث، وقد قامت الفرق بتركيب دعم مؤقت بينما يقوم المسؤولون بالتحقيق في الأمر.
قال خبراء الهندسة إن مشروع التحويل معقد ويطرح العديد من التحديات، بما في ذلك التأكد من أن المباني القديمة يمكنها دعم الأحمال الجديدة بأمان وتجديد طوابق المكاتب لتتوافق مع المعيشة السكنية.
لكن لم يقل أحد إن الانتكاسة البارزة يجب أن تدفع الناس للشك في قدرة المهندسين على إكمال مثل هذه المشاريع.
“لا أعتقد أن هذا يثير تساؤلات حول فهمنا لطريقة القيام بشيء مثل هذا،” قال بن شافر، أستاذ الهندسة الإنشائية في جامعة جونز هوبكنز.
على موقعها الإلكتروني الذي يسلط الضوء على المشروع في وسط المدينة، تقول شركة إدارة البناء التكييفي Collaborative Construction Management إن المبنى ذو التسعة طوابق الذي يعود لعام 1909 سيتم “خياطته عبر” إضافة جديدة تتكون من حوالي 30 طابقًا من الخرسانة المصبوبة.
قال شافر، الذي لا يشارك في المشروع، إن النهج المحتمل هو أن المبنى العائد للقرن الماضي سيستمر في حمل وزنه الخاص بينما يتم بناء نظام هيكلي جديد لدعم الإضافات.
“تفسيري سيكون أنهم سيتركون ذلك المبنى يحمل وزنه الخاص، وسيقومون لمجرد بعمل فتحات فيه حتى يتمكنوا من نقل الوزن من المبنى الذي وضعوه فوقه وإعادة كل شيء إلى الأساس،” قال شافر.
قال شافر إن البناء في البرج الآخر يقدم تحديًا مختلفًا: هو عمل فتحات في لوح الأرضية الموجود لإدخال الضوء إلى الشقق، مع التأكد أيضًا من أن الإطار الفولاذي يمكنه دعم الأحمال المضافة حديثًا.
لم يحدد المسؤولون في المدينة ما الذي تسبب في انحناء الأعمدة. لكن كلا من شافر وإميلي جوجليمو، مهندسة إنشائية مقيمة في سان فرانسيسكو، يعتقدان أن الفشل نجم على الأرجح عن الحمل المضاف.
لم ترد المتحدثة باسم MetroLoft، مطور المشروع، على طلبات التعليق يوم الخميس. لكن ناثان بيرمان، مؤسس الشركة، اعترف في مقابلة مع وول ستريت جورنال أن الوزن المضاف من توسيع الطوابق العلوية الـ 15 أو أكثر من المبنى تسبب على الأرجح في الأضرار.
تعتقد جوجليمو أن فرضيات التصميم الأصلية قد تكون غير مفهومة، أو أن شيئًا ما قد حدث خطأ أثناء عملية التصميم أو البناء، أو أن الفرق البنيوية أفرطت في تحميل أو إضعاف الهيكل.
إضافة طوابق لمباني قائمة هي ممارسة شائعة في المناطق الحضرية ذات الكثافة العالية حيث الأرض نادرة، قالت، لكنها تتطلب مراجعة الوثائق الإنشائية الأصلية وتفقد المبنى قبل تحديد كيفية تأثير الطوابق الإضافية على الهيكل.
“في المدن والبلدات التي لا تتوفر فيها جغرافيا متاحة، سنرى المزيد من هذا النوع من التصميم حيث يتم إجراء إعادة استخدام تكييفي لمبنى موجود،” قالت جوجليمو.
بالنسبة للعديد من المهندسين الإنشائيين، ينبغي أن يتم الهدم فقط كملاذ أخير.
قراءات شائعة
“هدم المباني هو تضييع فظيع،” قال شافر، مشيرًا إلى أن المباني وقطاع البناء مسؤولان عن حوالي 40% من انبعاثات الكربون المتعلقة بالطاقة في العالم. “من وجهة نظر الاستدامة، هذا كارثة.”
بعيدًا عن التكاليف البيئية، فإن هدم ونقل بقايا المباني الضخمة يعد مكلفًا بشكل خاص في المدن المكتظة مثل نيويورك.
إذا كان يمكن إعادة استخدام الهيكل القائم بأمان، يفضل المهندسون عادة ذلك.
قال جيمس لافيف، أستاذ الهندسة الإنشائية في جامعة إلينوي، إن مبنى ذو إطار فولاذي من الستينيات، مثل الهيكل السابق لشركة فايزر، سيكون عادة نقطة بداية “جيدة جدًا” لعملية التحويل.
في السنوات الأخيرة، اعتمد المسؤولون في جميع أنحاء البلاد تحويل المكاتب إلى سكن كسبيل محتمل لإنقاذ المناطق التجارية في وسط المدينة التي عانت منذ الجائحة.
نيويورك، على وجه الخصوص، احتضنت هذا الاتجاه، حيث قام المسؤولون بإجراء تغييرات في التخطيط العمراني وتقديم حوافز ضريبية لتحفيز إنتاج الإسكان. وقد لاحظ تقرير مكتب مراقب مدينة نيويورك العام الماضي أن هناك 44 مشروع إعادة استخدام تكييفي في المدينة، والذي، اعتبارًا من أوائل 2025، تم الانتهاء منه، أو كان قيد التنفيذ، أو قد يمضي قدمًا.
انتقلت شركة فايزر من المبنى في عام 2023 بعد افتتاح مكتب جديد بالقرب من محطة بن، مما ترك العقار خاليًا. بدأ البناء في العقار في عام 2024.
قال جوشوا هاريس، مدير معهد العقارات بجامعة فوردham، إن تحويل المكاتب إلى سكن هو جزء رئيسي من حل نقص الإسكان في نيويورك ومدن أخرى، حتى لو جاء مع مخاطر.
“بمعنى ما، ليس من المستغرب تمامًا أن يحدث هذا، ويجب أن نتحلى بالقليل من اللطف، ” قال. “هذه عمليات جراحية معقدة جدًا تُجرى على مباني قديمة جدًا.”
“هذا جزء من واقع إصلاح أزمة الإسكان، ” تابع هاريس. “يمكن أن تحدث أمور مثل هذه. لا يبدو الأمر معقدًا مثل وضع صاروخ في الفضاء، ولكن من وجهة نظر عقارية، البناء في بيئة مثل مانهاتن في الشارع 42 وشارع الثانية هو شيء معقد جدًا.”
قالت جوجليمو، المهندسة من كاليفورنيا، إن مزيج من القوانين البنائية، التفتيشات وفرق البناء ذات الخبرة يجعل الفشل مثل هذا نادرًا.
“نحن محظوظون جدًا هنا في الولايات المتحدة أننا لا نرى هذه الأنواع من الفشل على أساس يومي، ” قالت. “نحن محظوظون لوجود قوانين بناء قوية حقًا تشرح لنا كمهندسين كيفية القيام بتصاميمنا بطريقة آمنة.”
ومع ذلك، قال هاريس إنه من المحتمل أن يكون هذا اختبار ضبط للقطاع، حيث تعمل تحويلات المكاتب على تحويل المناطق التجارية التي كانت هادئة سابقًا في المدينة إلى أحياء تعمل على مدار الساعة طوال الأسبوع، مثل أجزاء من وول ستريت في السنوات الأخيرة.
“إذا كانت هناك مشكلة في هذا المبنى، فإن جميع المشاريع الأخرى التي تمت الموافقة عليها بطريقة ما، سيرغبون في مراجعتها للتأكد من أنها ليست شيئًا مشابهًا، ” قال هاريس.
___
ريكو أبلغ من أتلانتا وهيل أبلغ من لاس فيغاس.
